Van a rematar mi casa: ¿qué puedo hacer?
Cómo llega una casa a remate
En un juicio ejecutivo, si la deuda no se paga, el acreedor pide que se embargue el inmueble. Luego vienen la tasación, la aprobación de las bases de remate, las publicaciones y la subasta. Cada paso queda en el expediente.
La tasación
Para inmuebles, la ley toma como tasación el avalúo fiscal vigente, salvo que el ejecutado pida una nueva tasación. Si crees que el avalúo está muy por debajo del valor real, esa petición es una de las primeras cosas a evaluar.
Las bases y las publicaciones
Las bases fijan el precio mínimo, la forma de pago y las garantías para participar. Antes de aprobarlas, el tribunal debe oír al deudor. Luego se publican avisos en la forma que ordena la ley. El remate puede hacerse en forma presencial o por videoconferencia, según lo que disponga el tribunal.
Entre una etapa y otra pueden pasar meses, según el tribunal y la actividad del acreedor. Lo importante es saber en qué punto exacto está tu causa, porque las opciones cambian con cada etapa.
Qué se puede hacer antes
- Oponer excepciones, si todavía estás dentro de los ocho días útiles desde el requerimiento.
- Reclamar la nulidad de la notificación si nunca supiste válidamente del juicio.
- Pagar o consignar: antes de verificarse el remate, el deudor puede liberar sus bienes pagando la deuda y las costas.
- Llegar a un acuerdo con el acreedor y presentarlo en el juicio.
- Revisar la tasación y las bases.
- Evaluar la Ley 20.720, si tienes varias deudas que no puedes pagar.
Cada una de estas gestiones tiene requisitos y momentos distintos. Por ejemplo, oponer excepciones solo es posible dentro del plazo legal; la nulidad de la notificación exige demostrar el vicio; el pago o la consignación requieren reunir el dinero de la deuda y las costas antes de que se verifique el remate. Por eso no conviene escoger una sola sin revisar las demás.
Revisa tu caso ahora, sin costo
Con el ROL y el tribunal te mostramos en qué está tu causa y qué viene, explicado en simple. No pedimos claves. Y si prefieres que un abogado lo mire contigo, escríbenos: la evaluación no tiene costo.
Lo que nadie puede prometer
Desconfía de quien te asegure que «detiene el remate». Se pueden pedir cosas al tribunal, y es el tribunal el que decide. Tampoco hay garantía de que un acuerdo se logre ni de que la liquidación voluntaria suspenda la ejecución en todos los casos: los acreedores hipotecarios tienen reglas propias.
Lo que sí se puede hacer es revisar el expediente con calma, explicarte en qué etapa está, qué opciones existen y qué riesgos tiene cada una. Con esa información decides tú.
Un ejemplo con fechas
Caso hipotético, solo para ilustrar.
En un juicio iniciado en 2025, el tribunal aprueba las bases y fija el remate para el martes 1 de septiembre de 2026. El dueño llega donde un abogado el lunes 3 de agosto.
El plazo para excepciones venció hace mucho. Se revisa entonces la notificación, la tasación y las bases, y se analiza con él si puede reunir el dinero para consignar, negociar con el acreedor o pedir la liquidación voluntaria. Hay cuatro semanas: poco tiempo, pero no ninguno.
En este ejemplo, lo que más ayuda es que el dueño no esperó a la última semana. Con cuatro semanas se pueden pedir certificados, revisar el avalúo, conversar con el acreedor y preparar una solicitud si corresponde. Con cuatro días, casi todo eso queda fuera de alcance.
Errores frecuentes
- Esperar a la semana del remate para buscar ayuda.
- Pagar a intermediarios que prometen «bajar la casa del remate».
- No revisar el avalúo que se usará como tasación.
- Firmar acuerdos verbales con el acreedor que no quedan en el expediente.
- Dejar de pagar contribuciones o gastos comunes, sumando nuevas deudas.
Otro error común es abandonar la casa antes de tiempo o dejar de responder a las notificaciones. Mientras el remate no se haya realizado y la propiedad no haya sido entregada, sigues siendo dueño y tienes derecho a actuar en el juicio.
Hipoteca y familia: dos situaciones frecuentes
Si el que remata es otro acreedor y la casa tiene hipoteca a favor de un banco, la ley ordena citar al acreedor hipotecario. Este puede pedir pagarse con el precio del remate o conservar su hipoteca, según el caso. Eso influye en el precio mínimo y en lo que queda para los demás.
Si vive tu familia en la casa
Que tu familia viva en la casa no impide por sí solo el remate, salvo los casos de vivienda protegida que fija la ley. Pero sí es un antecedente que se considera al evaluar opciones como la liquidación voluntaria, el pago o un acuerdo. Si la casa está declarada como bien familiar, hay reglas especiales que deben revisarse.
Qué documentos reunir
- El certificado de dominio vigente y el de hipotecas y gravámenes.
- El certificado de avalúo fiscal.
- Las bases de remate y la resolución que fijó la fecha.
- Los papeles del juicio que te notificaron.
Qué hacer hoy
- Anota el ROL, el tribunal y la fecha de remate si ya está fijada.
- No firmes reconocimientos ni entregues dinero a terceros que prometan resultados.
- Revisa la causa para ver la última actuación y las bases.
- Pide una evaluación cuanto antes, con la escritura y los papeles del juicio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo participar en el remate de mi propia casa?
La ley regula quién puede hacer posturas. Antes de intentarlo, consulta las bases y revisa tu situación con un abogado.
¿Qué pasa si nadie ofrece en el remate?
La ley contempla nuevas fechas con condiciones distintas, como un precio mínimo rebajado. El acreedor también puede pedir que se le adjudique el bien.
¿Me pueden sacar de la casa al día siguiente del remate?
Después del remate hay trámites: el pago del precio, la escritura y la entrega. El lanzamiento, si se pide, también lo decreta el tribunal.
¿Se puede anular un remate ya realizado?
Hay causales de nulidad, pero son limitadas y con plazos breves. Es mucho mejor actuar antes de la subasta.
¿La liquidación voluntaria suspende el remate?
La resolución de liquidación tiene efectos sobre las ejecuciones individuales, pero los acreedores hipotecarios tienen reglas propias. Hay que revisarlo caso a caso.
¿Puedo vender la casa antes del remate?
Una propiedad embargada no puede venderse libremente sin autorización del tribunal o sin alzar el embargo. Hay alternativas, como acordar con el acreedor una venta que pague la deuda, pero deben quedar en el juicio.
Base legal
Otras guías
Esta guía es información general y no reemplaza la revisión de tu caso por un abogado: los plazos y las defensas dependen de lo que conste en tu expediente.